Cuánto cuesta reformar un piso en España depende sobre todo de una cosa: si cambias las instalaciones o no. Una reforma integral de calidad media va de 650 a 950 € por m² sin IVA, así que un piso de 80 m² sale por unos 52.000–76.000 €. Si solo pintas, cambias suelos y puertas, la cifra baja a una fracción de eso.
- Reforma integral básica: 450–650 €/m² sin IVA.
- Reforma integral de calidad media: 650–950 €/m² sin IVA.
- Reforma integral de gama alta: 950–1.500 €/m² sin IVA.
- En Madrid y Barcelona los precios suben entre un 20 y un 30 %.
- Súmale: el IVA (10 % si cumples los requisitos), el impuesto de obras del ayuntamiento (hasta el 4 %) y un 10–15 % de margen para imprevistos.
Índice
Esta guía junta en un solo sitio lo que cuesta cada parte de la obra. Si ya sabes qué quieres hacer, tienes guías más detalladas de pintar un piso, quitar el gotelé, alisar paredes y cambiar la calefacción por aerotermia.
Por qué los precios que ves en internet son tan distintos
Si has buscado antes cuánto cuesta reformar un piso, habrás visto que uno de 80 m² puede costar «desde 24.000 €» o «más de 100.000 €». No es que nadie mienta: casi siempre comparan cosas distintas.
- Qué entra en la reforma. No es lo mismo pintar y cambiar suelos que tirar tabiques y rehacer la electricidad, la fontanería, la cocina y el baño.
- Con o sin IVA. La mayoría de las webs dan los precios sin IVA. Entre el 10 % y el 21 % hay miles de euros de diferencia.
- La calidad de los materiales. Un suelo laminado y una tarima de madera natural pueden costar el triple instalados.
- La ciudad. La misma reforma puede costar 20.000–30.000 € más en Madrid que en Sevilla. Si vives en Algeciras o alrededores, tienes los precios locales en nuestra guía para reformar un piso en el Campo de Gibraltar.
- Quién lo publica. Muchas webs de precios son de empresas de reformas. Aquí usamos las horquillas donde coinciden varias fuentes.
Precio por m² de una reforma integral
Una reforma integral cambia la distribución o, como mínimo, todas las instalaciones: electricidad, fontanería, cocina, baño, suelos, puertas y pintura. Estos son los precios orientativos por metro cuadrado útil, sin IVA:
| Calidad | Qué suele incluir | Precio por m² (sin IVA) |
|---|---|---|
| Básica | Materiales sencillos, cocina tipo kit, baño estándar, suelo laminado | 450–650 € |
| Media | Gres porcelánico, cocina de gama media, ducha de obra, puertas lacadas | 650–950 € |
| Alta | Tarima natural o gran formato, cocina a medida, domótica, carpintería de diseño | 950–1.500 € |
Si el piso tiene más de 40 años, ponte en la parte alta de la horquilla: casi siempre aparecen sorpresas al abrir paredes y suelos, como tuberías de plomo, cables sin toma de tierra o forjados que hay que reforzar.
Cuánto cuesta reformar un piso según los metros
Multiplicando el precio por m² por la superficie salen estas cifras para una reforma integral, sin IVA:
| Superficie | Básica | Media | Alta |
|---|---|---|---|
| Piso de 50 m² | 22.500–32.500 € | 32.500–47.500 € | 47.500–75.000 € |
| Piso de 60 m² | 27.000–39.000 € | 39.000–57.000 € | 57.000–90.000 € |
| Piso de 80 m² | 36.000–52.000 € | 52.000–76.000 € | 76.000–120.000 € |
| Piso de 100 m² | 45.000–65.000 € | 65.000–95.000 € | 95.000–150.000 € |
| Piso de 120 m² | 54.000–78.000 € | 78.000–114.000 € | 114.000–180.000 € |
Con el IVA del 10 %, un piso de 80 m² en calidad media queda en 57.200–83.600 €. En pisos pequeños el precio por m² tiende a subir: la cocina y el baño cuestan casi lo mismo en 50 m² que en 100 m², y se reparten entre menos metros.
Si no necesitas una reforma integral
Muchos pisos no necesitan tirarlo todo. Si las instalaciones están bien y solo quieres renovar el aspecto, sumando las partidas una a una sale mucho menos. Estas cifras son una estimación nuestra para un piso de 80 m², sin IVA:
| Tipo de reforma | Qué incluye | Precio orientativo (80 m², sin IVA) |
|---|---|---|
| Lavado de cara | Pintura, alisado si hay gotelé, suelos y puertas | 8.000–20.000 € |
| Solo cocina | Muebles, encimera, electrodomésticos básicos e instalaciones de la cocina | 7.000–12.000 € en calidad media |
| Solo baño | Alicatado, plato de ducha, sanitarios, grifería y mueble | 5.500–8.500 € en calidad media |
| Cocina, baño, suelos y pintura | Lo anterior junto, sin cambiar la electricidad del resto del piso | 25.000–45.000 € |
Antes de descartar la reforma integral, pide a un electricista que revise el cuadro y el cableado. Si la instalación tiene más de 30 años, lo normal es rehacerla. Hacerlo después de pintar y poner suelos te costará dos veces.
Precio de cada partida de la reforma
Para saber cuánto cuesta reformar un piso de verdad, hay que sumar partida a partida. Así se reparte el presupuesto de un piso de unos 80 m². Son precios orientativos sin IVA:
| Partida | Precio orientativo | Peso en el total |
|---|---|---|
| Demoliciones y albañilería (tabiques, falsos techos, contenedor) | Tirar tabique: 12–20 €/m². Tabique de pladur nuevo: 35–55 €/m². Contenedor de 3 m³: 250–450 € | 15–20 % |
| Instalación eléctrica completa | 3.000–6.000 €, más 150–250 € del boletín | 10–15 % |
| Fontanería y desagües | 2.500–5.000 € si se renueva entera | 8–12 % |
| Cocina (8–10 m²) | 4.000–7.000 € básica; 7.000–12.000 € media; 12.000–25.000 € alta | 15–20 % |
| Baño (5–6 m²) | 3.500–5.500 € básico; 5.500–8.500 € medio; 8.500–15.000 € alto | 15–20 % |
| Suelos (instalados) | Laminado: 28–45 €/m². Gres porcelánico: 35–75 €/m². Tarima natural: 65–120 €/m² | 10–15 % |
| Pintura y acabados | Pintura lisa: 6–10 €/m² de pared. Puertas lacadas: 250–500 € cada una | 5–8 % |
| Ventanas (6–8 en un piso de 80 m²) | 4.000–10.000 €; de 300 a 600 € cada una en PVC o aluminio con rotura de puente térmico | Según el caso |
Si tienes gotelé, cuenta aparte con quitarlo o alisar antes de pintar: lo explicamos en las guías de precio de quitar el gotelé y precio de alisar paredes. Para la pintura de un piso concreto, tienes las guías de 80 metros, 90 metros y 100 metros.
Gastos que no suelen estar en el presupuesto
| Gasto | Precio orientativo |
|---|---|
| Impuesto de obras (ICIO) del ayuntamiento | Hasta el 4 % del coste de la obra, según tu municipio |
| Tasa de la licencia o de la declaración responsable | De 0 a 300 € en obra menor; más si es obra mayor |
| Proyecto de arquitecto (si tocas estructura o fachada) | 1.500–5.000 € |
| Imprevistos | 10–15 % del presupuesto; 15–20 % si el piso tiene más de 40 años |
| Mudanza y guardamuebles | 500–1.500 € |
| Alquiler mientras dura la obra | Lo que pagues de alquiler durante 2 a 4 meses |
| Electrodomésticos, muebles e iluminación | Normalmente no están incluidos: pregúntalo |
El ICIO lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 4 % según la Ley de Haciendas Locales. Se paga también en las obras que se tramitan con declaración responsable, no solo con licencia. En una obra de 60.000 € con un ICIO del 3,5 %, son 2.100 €. Busca el tipo de tu municipio en su ordenanza fiscal.
¿IVA del 10 % o del 21 %?
Las reformas de vivienda pueden llevar un IVA reducido del 10 %, según el artículo 91 de la Ley del IVA. Para eso tienen que cumplirse a la vez estas condiciones:
- Quien contrata la obra es una persona física y la vivienda es para su uso particular.
- La vivienda se construyó o se rehabilitó hace al menos dos años.
- Los materiales que pone la empresa no pasan del 40 % del importe de la obra sin IVA.
En una reforma integral, la mano de obra suele pesar más que los materiales, así que el 10 % es lo habitual. En cambio, si compras tú la cocina o los muebles en una tienda, esa compra lleva el 21 %. Si el piso es tuyo pero lo tienes alquilado, la obra que contratas tú como propietario también va al 21 %. Los honorarios del arquitecto llevan siempre el 21 %.
| Reforma de 60.000 € sin IVA | Total con IVA |
|---|---|
| Con IVA del 10 % | 66.000 € |
| Con IVA del 21 % | 72.600 € |
| Diferencia | 6.600 € |
Pide que el presupuesto indique el tipo de IVA y cuánto suponen los materiales. Esto no es asesoramiento fiscal: confirma tu caso con tu asesor o con la Agencia Tributaria.
Ayudas y deducciones que pueden bajar el precio
Pintar o cambiar la cocina no tiene ayudas. Lo que sí puede desgravar son las mejoras de eficiencia energética que hagas aprovechando la obra: cambiar las ventanas, aislar las paredes o sustituir la caldera por aerotermia. La deducción del IRPF más conocida devuelve el 40 % de lo pagado, hasta 3.000 €, si las obras y los certificados energéticos de antes y después están hechos antes de que acabe 2026. Lo explicamos paso a paso en la guía de la deducción del IRPF por aerotermia, y el aislamiento, en la del insuflado de la cámara de aire.
Si al reformar vas a cambiar las ventanas porque se empañan, mira primero la guía de condensación en ventanas: a veces el problema es la ventilación, no la ventana.
Cuánto dura la obra
| Obra | Duración orientativa |
|---|---|
| Solo baño | 2–3 semanas |
| Solo cocina | 3–4 semanas, más la espera de los muebles si son a medida |
| Reforma integral de 60–80 m² | 2–3 meses |
| Reforma integral de 90–120 m² | 3–4 meses |
| Con cambios de estructura | 4–6 meses |
A eso súmale el diseño, la licencia y la búsqueda de empresa. Desde que decides reformar hasta que vuelves a vivir en el piso suelen pasar de 4 a 8 meses.
Cómo comparar tres presupuestos de reforma
Un presupuesto de una sola línea («reforma integral, 60.000 €») no se puede comparar con nada. Pide que los tres detallen lo mismo:
- Mediciones: metros de suelo, de pared y de tabique, partida a partida.
- Marcas y modelos de suelos, sanitarios, grifería, muebles de cocina y ventanas.
- Electricidad: número de puntos de luz y enchufes, cuadro nuevo y boletín.
- Fontanería: si se cambian todas las tuberías o solo las de cocina y baño.
- Retirada de escombros y contenedor.
- Licencia o declaración responsable: quién la tramita y si las tasas están incluidas.
- IVA aplicado y peso de los materiales sobre el total.
- Plazo de obra por escrito y qué pasa si se retrasa.
- Forma de pago: desconfía de quien pide más del 30 % por adelantado.
- Garantía de la obra y de los materiales.
Si hay humedades en el piso, que el presupuesto diga cómo se van a resolver antes de pintar. Si no, volverán a salir. Te ayudamos a saber qué tipo de humedad tienes en la guía de humedad por condensación y moho.
Cómo calculamos estos precios
Actualizado el 18 de octubre de 2026. Para calcular cuánto cuesta reformar un piso, los rangos salen de comparar guías y presupuestos publicados en 2026 por empresas de reformas, comparadores y calculadoras de toda España. Usamos las horquillas donde coinciden varias fuentes. Muchas de esas fuentes son empresas del sector, así que puede haber un sesgo al alza. Las cifras de la tabla «Si no necesitas una reforma integral» son una estimación nuestra, sumando las partidas. El IVA se basa en el artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA, y el ICIO, en la Ley de Haciendas Locales. Son precios orientativos: pide siempre al menos tres presupuestos detallados.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 80 m²?
Una reforma integral de calidad media cuesta entre 52.000 y 76.000 € sin IVA, o entre 57.200 y 83.600 € con IVA del 10 %. Si solo renuevas pintura, suelos y puertas, puede quedarse en 8.000–20.000 €.
¿Cuál es el precio por m² de una reforma integral?
De 450 a 650 €/m² en calidad básica, de 650 a 950 €/m² en calidad media y de 950 a 1.500 €/m² en gama alta, sin IVA. En Madrid y Barcelona suma entre un 20 y un 30 %.
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 60 m²?
Entre 39.000 y 57.000 € sin IVA en una reforma integral de calidad media. En calidad básica, entre 27.000 y 39.000 €.
¿Qué IVA lleva la reforma de un piso?
El 10 % si la contrata una persona física para su vivienda, la casa tiene al menos dos años y los materiales que aporta la empresa no pasan del 40 % del importe. Si no, el 21 %.
¿Necesito licencia para reformar mi piso?
Casi siempre necesitas al menos presentar una declaración responsable o comunicación previa en el ayuntamiento. Si tocas la estructura, la fachada o los elementos comunes, hace falta licencia de obra mayor y un proyecto técnico. En los dos casos se paga el ICIO.
¿Cuánto tiempo dura la reforma integral de un piso?
De 2 a 3 meses en un piso de 60–80 m² y de 3 a 4 meses en uno de 90–120 m². Con cambios de estructura, hasta 6 meses.
¿Qué parte de la reforma es la más cara?
La cocina y el baño, que suelen suponer cada uno entre el 15 y el 20 % del total, seguidos de la albañilería y la instalación eléctrica.
¿Cuánto debo reservar para imprevistos?
Entre el 10 y el 15 % del presupuesto, y entre el 15 y el 20 % si el piso tiene más de 40 años.